Comprar mejor que alquilar

En el ADN cultural de los españoles no está escrito aquello de alquilar un piso. La sabiduría popular ha dictado que siempre es mejor comprarlo. Pero la crisis ha dado la vuelta a todos los hábitos, incluso los más arraigados. Ahora los alquileres son más baratos, y también las viviendas. Por no hablar de los tipos de interés, en mínimos históricos. Hay factores a favor y en contra en uno u otro caso, por lo que conviene hacer los números con cuidado para no llevarse sorpresas. Eso sí, hay una regla de oro que nunca falla. Cuando los tipos de interés son bajos, lo mejor siempre es comprar. Y de hecho, tras las últimas declaraciones de Draghi, al menos hay que esperar un recorte en el precio oficial del dinero en el corto plazo.

De entrada, casi todos solemos hacer un cálculo que es erróneo y que consiste en comparar la cuota total del préstamo hipotecario con lo que tendríamos que pagar mensualmente de renta si esa misma vivienda la alquilásemos. Pero tal y como explica Gonzalo Bernardos, director del Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, lo correcto "es comparar solo los intereses".

La razón es que en la cuota del préstamo tienes una cantidad que pertenece al pago de intereses y otra a la amortización del capital prestado. Pero el coste real para el dueño de la vivienda es lo que paga de intereses, puesto que lo paga en concepto de capital, es un dinero que no pierde y sigue teniendo en el futuro si decidiera vender el piso. O dicho de otra forma, ese dinero entra a formar parte de su riqueza financiera.

Para entender la cuestión podemos tomar un caso numérico. Por ejemplo, un piso en el distrito de Chamartín, en Madrid, de 112 metros, tres dormitorios, dos baños, que se vende en unos 200.000 euros. Si pidiéramos un préstamo por este importe (al Euribor + 1,99%) a 25 años, la cuota a pagar sería de 897 euros mensuales. Pero de esta cantidad, solo 417 euros serían de intereses y el resto (480 euros) correspondería al capital. La cifra que nos interesa para comparar son esos 417 euros. ¿Es posible encontrar un alquiler en la misma zona por ese precio? Imposible. Las viviendas más baratas y de características similares (en la misma zona) no bajan de un alquiler de 800 euros al mes.

En estas condiciones actuales, resume Bernardos, "comprar es mucho mejor que alquilar". En su opinión, hay que aplicar siempre esta regla. "Si los tipos de interés son muy bajos, es mejor comprar que alquilar. Y si los tipos son muy altos, es mejor alquilar que comprar".